Co „piszczy w budowlance”?

Sektor budowlany w Polsce w końcówce 2024 roku znajduje się w stanie wyraźnych zmian i wyzwań, związanych zarówno z sytuacją makroekonomiczną, jak i globalnymi trendami. Budownictwo mieszkaniowe, przemysłowe, magazynowe, kubaturowe czy modułowe borykają się z różnymi dynamikami i problemami, które wpływają na przyszłe perspektywy tej branży.

Zmienna mieszkaniówka

Segment mieszkaniowy w Polsce odnotował w ostatnich latach znaczną zmienność. Rekordowa liczba inwestycji mieszkaniowych w okresie pandemii ustąpiła miejsca wyraźnemu spowolnieniu wywołanemu wzrostem stóp procentowych oraz ograniczonym dostępem do kredytów hipotecznych. Pomimo poprawy sprzedaży mieszkań w drugiej połowie 2023 roku, obecnie sektor ten nadal zmaga się z barierami wynikającymi z wysokich kosztów finansowania.

W 2024 roku sektor budownictwa mieszkaniowego w Polsce mierzył się więc z wyzwaniami związanymi z wysokimi kosztami materiałów, ograniczoną dostępnością surowców oraz skutkami wysokich stóp procentowych, które ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. Pomimo tego sytuacja zaczęła się stabilizować w drugiej połowie roku. Odnotowano:

• Nowe inwestycje: liczba mieszkań rozpoczętych w październiku 2024 roku wyniosła 23 352, co oznacza wzrost o 21,4% miesiąc do miesiąca oraz 18,4% rok do roku​. 
• Pozwolenia na budowę: wydano więcej pozwoleń na nowe budowy w porównaniu do poprzedniego roku, co może świadczyć o odbiciu w inwestycjach deweloperskich​.
• Problemy z rentownością: deweloperzy wciąż szukają sposobów na optymalizację kosztów i wdrażają zielone technologie oraz cyfrowe narzędzia, takie jak BIM, aby poprawić efektywność​. 

Prognozy na rok 2025 zakładają jednak ożywienie w tym segmencie budownictwa, dzięki normalizacji stóp procentowych oraz wprowadzeniu nowych rządowych programów wspierających dostęp do mieszkań. Przyszły rok zapowiada się jako okres powolnego wzrostu w sektorze mieszkaniowym, z kluczowymi czynnikami, które mogą wpłynąć na rynek:

• Obniżenie stóp procentowych: prognozy wskazują, że niższe stopy procentowe mogą poprawić dostępność kredytów, co powinno zwiększyć popyt na mieszkania​.
• Program „Bezpieczny Kredyt 2%”: choć jego skala nie jest wystarczająca, aby całkowicie odmienić rynek, może stanowić impuls dla niektórych deweloperów do wznowienia wstrzymanych inwestycji​.
• Stabilizacja: eksperci przewidują, że rynek w nadchodzących latach ustabilizuje się na poziomie niższym niż sprzed pandemii, ale bardziej przewidywalnym niż w latach 2022–2023​. 

Nearshoring w cenie

W obszarze budownictwa przemysłowego i magazynowego Polska utrzymuje silną pozycję w Europie. Segment ten korzysta z globalnego trendu „nearshoringu” – przenoszenia produkcji z Azji do Europy. Intensywne inwestycje w centra logistyczne, fabryki oraz obiekty data center są odpowiedzią na wzrost zapotrzebowania wynikający z cyfryzacji i ekologicznych zmian technologicznych. Przykłady takich inwestycji to m.in. fabryki Intela czy ośrodki przetwarzania danych dużych korporacji technologicznych.

W 2024 roku ten sektor budownictwa w Polsce utrzymuje dynamiczny rozwój, będąc jednym z najważniejszych segmentów rynku budowlanego. Kluczowe dane i trendy to:

• Rozwój wspomnianego nearshoringu: w obliczu napięć geopolitycznych wiele firm decyduje się na przenoszenie produkcji bliżej rynków docelowych, co zwiększa popyt na magazyny i obiekty przemysłowe w Polsce. Polska staje się atrakcyjną lokalizacją ze względu na strategiczne położenie i rozwiniętą infrastrukturę​.
• Nowa powierzchnia magazynowa: w tym roku dostarczono ponad 1,4 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co zwiększyło całkowitą podaż do 32,3 mln m kw. Projekty koncentrują się w głównych ośrodkach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Łódź​. 
• Zielone budownictwo: inwestorzy kładą coraz większy nacisk na budynki spełniające standardy ESG (zrównoważony rozwój, efektywność energetyczna). Takie projekty stają się priorytetem zarówno dla najemców, jak i właścicieli​. 
• Stabilizacja pustostanów: rynek osiągnął równowagę między podażą a popytem, co przyczynia się do stabilności czynszów, szczególnie w najlepszych lokalizacjach miejskich​. 

Rok 2025 zapowiada dalszy rozwój tego sektora, choć z pewnymi wyzwaniami i kluczowymi trendami:

• Utrzymujący się popyt: handel detaliczny i e-commerce nadal będą głównymi motorami wzrostu popytu na powierzchnie magazynowe, wspierane przez rozwój automatyzacji i robotyzacji​.
• Większe zaangażowanie inwestorów zagranicznych: Polska pozostaje kluczowym rynkiem dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych. Przykładem są inwestycje w parki logistyczne w takich miastach jak Kraków czy Wrocław​. 
• Nowe technologie: kontynuowany będzie rozwój centrów danych oraz infrastruktury dla przemysłu zielonego, w tym fabryk pomp ciepła i baterii do aut elektrycznych, co przyczyni się do dalszej specjalizacji rynku​. 
• Podsumowując, sektor budownictwa przemysłowego i magazynowego w Polsce pozostaje jednym z najdynamiczniej rozwijających się w Europie, z optymistycznymi perspektywami na kolejne lata. Wsparcie dla innowacyjnych i zrównoważonych projektów dodatkowo wzmacnia jego potencjał. 

Sektor kubaturowy obejmujący m.in. budynki komercyjne, biurowe czy użyteczności publicznej również wykazuje zróżnicowane trendy. O ile inwestycje w nowoczesne magazyny czy centra logistyczne są dynamiczne, to segment biur i centrów handlowych wciąż zmaga się z konsekwencjami pandemii, spadkiem popytu oraz opóźnieniami wynikającymi z dłuższych cyklów inwestycyjnych. Jednocześnie rosnące wymagania ekologiczne oraz konieczność modernizacji starszych budynków mogą w przyszłości stymulować rozwój w tej dziedzinie.

Budownictwo przyszłości

W 2024 roku rynek ten odnotował w Polsce umiarkowany wzrost, osiągając wartość 4,9 mld zł. Jest to wzrost o ok. 7% rok do roku. Napędzany był on głównie przez segment budownictwa jednorodzinnego, który stanowił największy udział w rynku (ok. 2,5 mld zł w 2023 r.). Popularność prefabrykowanych modułów 2D i 3D wzrasta, przy czym 2D dominują na rynku dzięki niższym kosztom produkcji i montażu. Kluczowe czynniki napędzające ten rynek to:

• Szybszy czas realizacji projektów w porównaniu z tradycyjnym budownictwem.
• Wysokie ceny mieszkań i trudności z dostępnością tradycyjnego budownictwa.
• Presja ekologiczna i popularność technologii spełniających standardy ESG, zwłaszcza w projektach komercyjnych i publicznych. 

Natomiast do głównych wyzwań należą:

• Wysokie stopy procentowe ograniczające finansowanie inwestycji.
• Rosnące koszty surowców, takich jak stal, beton i drewno.
• Opóźnienia w uruchamianiu funduszy unijnych, w tym środków z Krajowego Planu Odbudowy, które mogą wpłynąć na tempo realizacji projektów.

Jednak w 2025 roku oczekiwane jest znaczne przyspieszenie rozwoju rynku budownictwa modułowego, z prognozowanymi dwucyfrowymi wzrostami na poziomie 16-17 proc. Główne czynniki wspierające ten rynek to:

• Intensyfikacja inwestycji wspieranych przez fundusze unijne, z naciskiem na szybkie technologie budowlane, takie jak prefabrykacja.
• Rośnie zapotrzebowanie na energooszczędne budynki modułowe, zarówno w segmencie mieszkaniowym, jak i komercyjnym.
• Utrzymuje się luka mieszkaniowa oraz presja na rozwój budownictwa ekologicznego i taniego w eksploatacji. 

Prognozy wskazują, że rynek budownictwa modułowego w Polsce do 2029 roku osiągnie wartość 8,7 mld zł, co uczyni go jednym z bardziej dynamicznych segmentów w branży budowlanej.

Na 2025 rok przewidywane jest ogólne ożywienie w branży budowlanej, wspierane przez nowe inwestycje infrastrukturalne i fundusze unijne. W dłuższej perspektywie sektory mieszkaniowy i przemysłowy mogą korzystać z poprawy dostępności kredytów oraz dalszej cyfryzacji gospodarki, podczas gdy budownictwo inżynieryjne i kubaturowe czeka stabilizacja z naciskiem na renowacje oraz zrównoważony rozwój.